【注文住宅】金利を考慮した注文住宅の購入タイミング

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注文住宅に限らずだが、家を建てるタイミングとして 2020/10 現在は適切なタイミングなのかを検討する。

2020年頭から自宅を建て直したいと考えていたが、今のタイミングで現住居の戸建てを売却し、新たに注文住宅購入を検討する背景としては次の点が挙げられる。

2020年現在、マイナス金利のタイミング
- これから底上げとなる可能性が高い。
- 後述
住宅ローンのバリエーション充実化
- 金利が低金利となった。
- 団体信用生命保険をローンに組み込んだり、がん保証・疾病保障付きの商品も登場
  - 団体信用生命保険は本人が死亡、高度障害となった場合保険から残債が支払われる
  - ローンを組む際に団体信用生命保険への加入が必須な金融機関もある
  - 通常の保険に比べ割安で有利な条件となっている場合が多い
頭金¥0で購入可能な時代に
- 低金利である今の時期に頭金は入れる必要は無い
コロナ禍で住宅市場も営業が不利となり、安く住宅を購入出来る可能性がある
今後倒産企業が増え、信用収縮が加速していくと銀行も完済出来るかどうかの基準を厳しくし、住宅ローン審査が通り辛くなってくる可能性がある。
- 早めに借りられるタイミングで、借りた方が良い。

住宅ローンを組む

日本では景気回復とデフレ脱却に向けた日銀の金融緩和制作で低金利が続いている
- 他方、景気回復が先行した米国では利上げが既に始まっている
2009年3.32%だったフラット35の固定金利が2016年は0.9%まで低下しその後上昇傾向にある
- 2019年12月時点で1.21%であり、今後更に上昇するリスクを認識しておくべき
2021年東京オリンピックによる住宅価格値上がりの可能性
- 海外から輸入する建築資材や貨物船の燃料である石油代高騰による円安
- 海外からの不動産投資による増加外貨の流入
他方、生産緑地指定解除に伴う不動産価格の下落も考慮したい

1％未満の固定金利ローンを用いれば減税対象の期間中、金利上昇リスクを負わずに住宅ローン減税(1%)により、マイナス金利の恩恵が受けられる。
例えば住信SBIネット銀行はフラット35Sで金利0.91％(2020/08現在), 省エネなど一定基準を満たすと最長で当初10年金利が0.25％優遇される仕組みがあり、 金利は0.66％となる。
- フラット35Sは省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得する場合に、フラット35 (保証型), フラット35 (買取型) の借入金利を一定期間引下げる制度
- フラット35 (保証型) の新規借入れには、住宅建設費または住宅購入価格に対して10%以上の自己資金 (借入金は含まない) が必要
- 住信SBIネット銀行でローンを組むと団体信用生命保険で、入院時の月々の支払いが¥0になる
  - 12ヶ月入院すると支払いが全額免除になる
頭金は絶対に入れない
住宅ローンの審査は3つ以上の銀行に出す
契約にあたり条件をしっかりと確認する
変動金利一択
- 参考: 10年固定金利の真実　計算すれば分かります
  - 恐ろしく分かりやすい動画。有り難い。

今が買い時 (恐らく)
- マイナス金利政策の導入後も、住宅ローン金利が低水準であり今後、上昇すると思われる為
- 都心等は依然として住宅価格が上昇したり人件費や建材費用も値上がりが起こっている為、都心以外の場合
2020年12月末までに家を購入した場合、住宅ローン減税の期間が10年から13年に延長となる