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ここまでのあらすじ
一般媒介契約での各社への依頼と反応
アクシ○ホームさん
- 現地査定後、住宅地価格査定結果と戸建住宅価格査定結果を PDF でいただいた。
- 他不動産よりも査定価格がかなり高く、坪単価67万となっており若干盛り過ぎな気がした。
- 近隣平均坪単価は51万。
- suumo 等のサイトに掲載出来る最大画像数が30枚であり、最大数を掲載した方が成約率も高い為最大数撮ることをおすすめされた。
- パノラマ写真も5枚程度撮っていただき、即日自社サイトに物件を公開いただいた。
○ンチュリー21さん
- 撮影の専門部隊がいらっしゃるとのことで、契約日とは別に撮影日を設けた。
- 他不動産業者とは別に次の書類が必要とのことで、PDF 化してお渡しした。
- 重要事項説明書
- 火災保険証券
○友不動産さん
- 契約時までに用意しておく書類として、「物件状況等報告書」と「設備表」を事前にいただいた。
- 物件状況等報告書
- 雨漏り、シロアリの害、壁・柱等の腐食、穴、亀裂、汚損、給排水管の故障、建物の傾き、増減改築、火災、境界、越境、地盤沈下・軟弱、地中埋設物、土壌汚染、電波障害、吹付けアスベスト (石綿)、浸水被害、近隣の建築計画、騒音・振動・臭気、周辺施設、過去に発生した事故・事件、近隣との申し合わせ事項についての報告書
- 設備表
- 給湯、水回り、空調、照明、収納、建具、テレビ視聴、特定保守製品有無等についての設備表
- 物件状況等報告書
- 平面図、検査済証等をお渡ししたところ PDF 化して翌日にはメールで送付、原本を返していただいた。
- 依頼している他社と比べスピード感が段違い。
- 所有地の概要・周辺環境状況、近隣公的価格の動向、査定価格、査定価格と成約価格の乖離率と成約期間等、多くの過去成約事例と共に参考になる資料をいただいた。
- 特に 成約価格と査定価格の乖離率が高いと、売れ残り物件として販売期間が伸び、結果として大幅に売値を下げざるを得ないケースがある ということを知れたのは大きい。
○山不動産さん
- 郵送にて一般媒介契約書を送付いただき、それに署名と捺印したのみ。
- 写真撮影は簡単に雨の日に数枚撮影したのみ。
売出価格に対する悩み
当初は査定価格に対する売出価格が130%を超える金額で売りに出すことを考えていたが、売れ残り長期に掲載された結果、逆に大幅に値下げせざるを得なくなる実情を垣間見た上で判断すると、120%程度が限度という方針にするのが賢明と考え、120%の金額に訂正した。
物件撮影前の準備
- 建物の外壁、アスファルト、窓、バルコニーは全て高圧洗浄機を利用し綺麗にしておくと良い。
- 材質によっては外壁が水圧で剥がれる可能性が高いので、注意する。
- 引っ越し屋さんから事前にダンボールを貰い、荷物を整理しておくのも良いかもしれない。
- お天気が良い日に撮影してもらうと映えがかなり良くなる。
